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“一房二卖”的权属认定和法律问题
发布时间:2016-01-08 15:21:42 | 浏览次数:

一、案件情况

(一)事实经过

200349,被告李某将其所有坐落于北京市海淀区某小区住房一套出卖给原告王某,并签订《协议》约定李某将该房屋首付款及按揭房款交付至2003320日止,按揭房款由王某继续给银行偿付。此后王某实际占有并使用该房屋,并一直以李某名义向银行偿付按揭。2007年底,李某以转让房产未经银行同意为由诉至法院要求确认与王某200349日签订的协议无效,法院经审理驳回李某诉讼请求,李某不服提出上诉,二审维持了一审判决。200810月李某将该房屋又以明显低于市价的价格出卖给知情的第三人刘某,并办理了房屋过户登记。王某得知后认为此属李某与刘某二人之间恶意串通,严重损害自身合法权益,诉至法院要求确认李某与刘某签订的房屋买卖合同无效。

(二)争议焦点

? 本案系在先的购房人请求确认出卖人与第三人就同一房屋签订的后房屋买卖合同无效的纠纷,争议焦点为:房屋出卖人与已取得产权登记的第三人是否存在恶意串通,损害王某合法权益的情形,原告主张李某与刘某签订的房屋买卖合同无效是否成立。

(三)法院判决

本案经过二审程序,二审法院维持一审判决。法院判决认为:当事人行使权利、履行义务应当遵守法律、行政法规,遵循诚实信用原则。李某与王某就诉争房屋签订协议后,双方应信守协议,按约定履行。李某已将房屋交付给王某,且自2003年以来一直由王某占有使用,双方亦按协议履行义务。李某后来因房屋贷款偿还问题与银行产生纠纷,但就此争议,李某并未告知王某亦未与其协商,即将房屋另行转让他人,存在主观恶意,该行为直接侵害了王某的合法权益。而第三人刘某明知该房屋存在产权争议,且房屋由他人实际占有使用的事实,亦从未到现场看房,仍以较低价购得此房,其行为不符合正常的交易习惯,法院有理由相信其购买此房并非出于善意,应承担相应的民事责任。据此,王某起诉要求确认李某与刘某之间签订的房屋买卖合同无效,请求合理,于法有据,法院予以支持。李某与刘某所持抗辩理由没有依据,法院不予采信,法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,判决:李某与刘某所签订的房屋买卖合同无效。

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二、案件评析

?? 正常的房屋买卖,是指当事人双方约定,出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人,买受人受领房屋并支付价款的合同行为。

一房二卖,指出卖人先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人(包括自然人和法人)。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后,对当事人都有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同,这是合同法基本原则之一。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。

综合本案来看,其争议焦点在于第二份合同是否合法有效即第二买受人是否主观恶意,出卖人与第二买受人之间是否存在恶意串通行为。这也是法官在审理本案时要认定的关键问题。

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。关于“恶意”的认定标准,司法实践中的一般界定为:行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利,行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。

主观恶意系内在意思表示,很难以直接证据证明,法律实务中一般采取客观标准予以认定,在一房二卖的情形中,出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是知道的,所以要认定后合同是否存在恶意串通,主要是判断第二买受人是善意第三人还是存在主观恶意。

首先,购房者在购买现房前一般均会要求现场查看房屋,了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况。本案中,第二买受人在明知此房存在产权争议,且房屋由他人实际占有使用的事实,在从未到现场看房的情况下就签订房屋买卖合同明显与常理不符。其次,售房者必然会将房屋高价出售以获取自己可能取得的最大利益。本案中,卖房人在其办理完过户手续即可得到更多利益的情况下,却将房屋以较低价格另行出售,对此其不能提供合理解释,显然不符合正常的交易习惯。再者,房屋买卖交易所涉现金较多,堆放在一起体积巨大,仅清点工作就需要花费大量时间,加上考虑到假钞、资金安全以及对资金走向留有证据等问题,房屋买卖的双方通常采用银行转账的方式进行交易。但是本案中出卖人与第二买受人均表示91万元购房款为现金交付,但不能提供银行存取款凭证以及资金来源和走向,显然与日常情理和交易习惯不符。

综上所述,法院认定第二买受人刘某购买涉案房屋并非出于善意,其应承担相应的民事责任。同时认定,出卖人李某在与第一买受人签约并交付房屋后,未告知第一买受人亦未协商,即将房屋另行转让给第二买受人,出卖人存在主观恶意。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,一审法院最后判决李某与刘某所签订的房屋买卖合同无效。二审法院维持原判。

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三、“一房二卖”的权属认定问题

近年来,随着房地产市场的蓬勃发展,房价不断攀升,二手房市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑,不少卖房者缺乏诚信,通过“一房二卖”规避已经签订的售房合同义务,以获取更高的房价利益。对“一房二卖”纠纷中的权属认定问题,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

(一)因出卖人与第二买受人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,被法院判决合同无效后权属认定。

1、如果买受人都未办理产权登记,第一买受人可以要求出卖人配合办理产权过户手续或者通过诉讼要求法院判决出卖人履行合同义务办理过户手续,房屋产权归属第一买受人。

2、如果第二买受人已经办理房屋产权过户手续。第一买受人可依据生效的法院判决书和协助执行文书,要求房屋产权登记部门撤销第二买受人的产权登记。然后要求出卖人配合办理产权过户手续或者通过诉讼要求法院判决出卖人履行合同义务办理过户手续,房屋产权即可归属第一买受人。

(二)出卖人与前后两个买受人签订的合同都有效,权属认定。

??? 此情形中“一房二卖”先后两个合同都为有效,导致只能履行其中一个合同,另一个合同目的无法实现,其买受人只能向出卖人主张违约责任。这就产生一个问题:哪个合同可以履行,哪个合同无法履行只能主张违约责任。在此基础上,区别不同情况予以不同处理。

1、两个合同均未办理产权过户登记情形。

?? 在“一房二卖”中,两个合同均未办理过户登记,房屋所有权仍为出卖人享有,而先后买受人均未取得房屋的所有权。因此买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于两个买卖合同产生的双重债权,系处于平等地位,并无次序关系,不能简单按照签订时间先后而划分其效力,因此其中一个合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。在这种情形下,如果两个买受人都要求履行合同该如何处理,对此法律没有明确规定。《合同法司法解释三》第九条规定,出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;(二)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。参照该司法解释设定本意,作者认为应考虑交付优先;先行支付价款优先;成立在先合同优先标准区别对待:

?? 1)两个合同中,其中一个已经履行房屋交付义务的。

应当遵循合同实际履行原则,以实际交付房屋的合同优先履行为标准。因为交付房屋体现了出卖人的真实意思表示,在合同有效的前提下,理应维护合同的稳定性。

? ?2)两个合同中,都未交付房屋,但其中一个已经履行付款义务的。

?? 同样遵循合同实际履行原则,以先行支付价款的合同优先履行为宜。因为,买受人支付房款且出卖人接收,体现了双方的真实意思表示,应予支持。

?? 3)两个合同中,都未交付房屋,也未付款的。

?? 应当以签订在先的合同优先履行为标准,

2、两个合同中,其中一个合同已经办理产权过户手续的。

要解决这个问题,就必须遵循民法理论中“物权优于债权”原则,即物权是绝对权,可对抗第三人;债权是相对权,不能对抗合同外的第三人。

1)两个合同中,出卖人对第二买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续。

这种情形在“一房二卖”中最为常见。因为第二买受人合同已经履行完毕,并办理了产权过户登记,此时先后两个买受人享有的请求权性质是不同的。第二买受人因其债权已经得到实现,是房屋的所有权人,其享有的是基于房屋所有权产生的物权请求权,而第一买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权。这里就需要遵循前述的“物权优于债权”原则,鉴于物权的优先效力,即在同一标的物上同时存在物权和债权时,无论成立先后,物权均有优先于债权的效力,因此第二买受人的合同效力应得到维护。

依据《合同法》第一百一十条第()项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。因此,即使第一买受人已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于第二买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。此时,第一买受人的合同已无实际履行的可能,但出卖人应当依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的第一买受人承担赔偿损失的责任。

对于债务不履行的损害赔偿,存在争议的是,第一买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿,即房屋增值部分赔偿。作者认为,此情形下的损害赔偿应属补充性赔偿,其目的和功能就在于填补受损害人所遭受的损失。实务中,出卖人正是由于房屋增值为获取更大利益,而违反诚实信用原则与第二买受人再行交易。对于房屋增值部分,无疑是第一买受人可预期利益,应当属于赔偿范围之内,以弥补其损失,体现合同法公平原则。

2)两个合同中,一个已经办理过户登记,另一个已交付房屋。

这里依然需要遵循“物权优于债权”原则。物权具有排他性,即特定物上依法成立某人的某项物权后,他人不得在该物上形成与之内容相同,性质相抵的另一个物权。因此,应当认定已登记过户合同的效力,而排除其他合同的履行。

3)两个合同中,出卖人与第一买受人办理了产权过户登记之后,又与第二买受人签订同一房屋买卖合同。

出卖人在办理完毕过户手续后,法律上已不是房屋的所有权人,因此出卖人实际出卖的是他人之物,此时就产生一个问题,出卖人与第二买受人签订的合同是否有效?《合同法司法解释三》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此,出卖人与第二买受人之间的合同不能认定无效,但第二买受人可要求出卖人承担违约责任或损害赔偿责任。

??? 四、“一房二卖”中,对恶意串通的认定。

在“一房二卖”中,后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况,该如何认定是否属于《合同法》第五十二条中规定的:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”。

民法上的“恶意”与“善意”相对,是用以表示行为人主观状态。但对于善意、恶意这一对概念,法律上并无明确的定义,一般来说,善意,指事先不知情;恶意,指事先知情。

恶意串通,是指行为人双方为牟取不正当利益,互相勾结串通而实施的有损于国家、集体或第三人利益的民事行为。(1)当事人双方在实施民事法律行为时有损害国家利益、集体利益或他人利益的故意;(2)行为人双方在实施民事行为时有串通一气、互相勾结的行为,如无这种勾结、串通,民事行为将不可能实施;(3)该民事行为履行的结果损害国家、集体或第三人的利益。在符合上述条件下,应当认定出卖人与第二买受人存在恶意串通,损害第三人利益情形,第一买受人据此可主张后一合同无效,并请求前一合同的实际履行(撤销所有权变更登记)

五、房屋买卖当中的法律风险防范

(一)、房屋交易过程当中应当注意的几个问题:

1、核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有权人。对买方而言,谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖合同的无效或者合同诈骗案的发生,大多与事先未核实房东身份有直接关系。

2、现场核实房屋状况

买方一定要谨慎对待看房问题,从多个方面进行核实房屋的情况:如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解押的问题;被查封或冻结转让的,则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况,合同才能顺利履行。

3、明确交易程序

二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

4、明确违约责任

严格明确的违约责任,是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”, 缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费, 就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此。双方在签约时就应当在法律规定的范围内明确违约责任,防范有损双方利益的事情发生。

(二)预告登记制度

由于我国法律对房屋所有权取得的规定并不是以合同生效来确定的,因此当事人签订合同后,购房者并不能阻止出卖人将房屋卖给第三人,也没有对抗第三人的权利,这样就不足于防范售房人一房二卖。值得一提的是,2007101日施行的《中华人民共和国物权法》中有关预告登记的规定,弥补了现行法律的不足,本法第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。这样就确保购房人将来肯定能够获得指定的房屋。预告登记制度更为有力地保障了购房人的权利,同时又保护了交易安全、维护了市场的诚实信用秩序。

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六、结语

?? “一房二卖”的屡见不鲜会严重影响房地产交易行业的正常秩序,而且受害者往往是处于相对弱势的寻常百姓,房屋作为一个安生立命之所和重要固定资产,一旦出现纠纷都会使利益受损者苦不堪言。因此,购房者应当谨慎注意房屋买卖交易当中的法律风险,提高风险防范意识以保护自己的合法权益。同时在国家相关预防性的法律法规还不完备的情况下,购房者利用惩戒性的法规和约定维护自己的合法利益将是对”一房二卖”的最好回击。?

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